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Reclamación de los gastos de hipoteca

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Reclamación de los gastos de hipoteca
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Cuando se establece una transacción o negociación de compraventa de un inmueble, y en especial, de una vivienda, surgen una serie de gastos que deben ser asumidos tanto por el cliente como por el vendedor y por la entidad financiera que otorgará el préstamo de hipoteca.

¿Qué debemos conocer de estas transacciones y cómo saber quién debe asumir los gastos de hipoteca?

Lo primero es tener muy claro cuáles son las entidades y organismos que intervienen en una compraventa y, de acuerdo con la ley, quién está obligado a pagar qué conceptos.

Los gastos de hipoteca son aquellos que incluyen el pago de tasación, los gastos generados por la notaría, los impuestos y hasta los honorarios profesionales de los abogados madrid que estén asesorando la transacción comercial.

El pago de tasación es aquel que se refiere a la valoración que le ha dado un especialista en avalúos, quien establece justificadamente el valor de un bien, según los criterios ya establecidos entre el vendedor y el comprador y con los parámetros adecuados.

Sin embargo, no todos estos gastos tienen que ser asumidos por el cliente, ya que algunos cambian de acuerdo con el monto del préstamo y otros se establecen en función de la comunidad autónoma donde se realice la negociación.

¿Qué debemos saber a la hora de comprar una vivienda o cualquier inmueble?

Si estás planeando comprar una vivienda, primaria o secundaria, es necesario asesorarse en cuanto a las posibilidades de financiación, cuáles existen y cuál es la más adecuada dependiendo de tus ahorros, ingresos y disponibilidad.

La idea es sacar cuentas, comparar y optar por aquella que mejor se ajuste a tu realidad, pues a la hora de hacer los cálculos para la compra de una vivienda, deben considerarse algunos gastos que, por lo general, no están estipulados en el esquema de desembolso.

En este caso, se debe tomar en cuenta los costos de la transacción de la compraventa de la vivienda y los gastos de la hipoteca, pues ambos pueden llegar a representar un porcentaje importante, dependiendo del costo de la vivienda.

Este porcentaje puede estar estipulado en un 10% del costo del inmueble, lo que significa que si la casa cuesta 150.000 euros, los costos por estos conceptos serían de 15 mil euros, una cifra que representa un desembolso considerable.

Los gastos de compraventa incluyen el pago del registro, la notaría, la gestoría y los impuestos, entre los que están el IVA, si se trata de una casa a estrenar, o, si es el caso, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, IAJD, si se trata de una casa que haya tenido dueños anteriormente.

En cuanto a los gastos de hipoteca, entendida esta como el préstamo, a través de una entidad financiera, utilizado para comprar la vivienda sobre el valor de la misma vivienda que está comprando, estos gastos incluyen la tasación, de la cual hablamos anteriormente, el registro, la notaría, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Quién debe pagar por todos estos conceptos?

Como se sabe, todos los gastos mencionados dan formalidad a la hipoteca, y establecen el compromiso de manera clara para las partes.

Sin embargo, es preciso saber, por un lado, calcular los costos que implican estas gestiones, y, por el otro, de quién es el deber de sufragar esos pagos, pues, antes de asumir y de entablar una negociación, todos estos pormenores deben estar claros para saber qué cantidad de dinero debemos tener disponible para la compra de la vivienda.

Para acceder a una hipoteca se debe tomar en cuenta los gastos de hipoteca, como son la tasación, que consiste en dar a conocer a la entidad bancaria que analiza la posibilidad de otorgarnos la hipoteca el valor del inmueble que pretendemos comprar, hecho y calculado por un perito.

Esa información servirá para que el banco evalúe cuánto dinero puede otorgar para la compra de la casa, ya que, dependiendo del avalúo, el representante del banco determinará si se trata de un precio justo o está por encima de lo que realmente vale el inmueble.

Otro gasto establecido es el generado por los trámites de la notaría pública, organismo que se encarga de certificar públicamente sobre las escrituras o documentos del préstamo hipotecario y de la entidad que lo concede.

El costo de este trámite está determinado de acuerdo con los aranceles que fija el Gobierno, y mucho de lo que se negocie para reducir este pago, dependerá del abogado, cuyo porcentaje puede estar alrededor de 10% en adelante.

Los gastos de registro son otros que requieren un desembolso cuantioso, pues se trata de la escritura de la hipoteca en el registro que ahora será de tu propiedad, lo cual, en términos legales es un trámite obligatorio, de lo contrario podría significar que la transacción no se hizo, es decir, no estarías figurando como propietario del inmueble que hayas comprado.

El costo de la inscripción en el registro también está establecido por la ley, y representa un porcentaje de la hipoteca que se está otorgando para la compraventa.

En cuanto a la gestoría, este concepto incluye los gastos que conlleva el pago a los profesionales involucrados en el trámite de compraventa, entre el que está la persona que liquida los impuestos de la transacción.

Los precios de la gestoría de una hipoteca no están fijados por la ley, y pueden variar dependiendo de quienes hagan la negociación total de la transacción.

Con respecto al impuesto generado por las hipotecas, este se refiere a que la firma de este documento financiero implica el pago de un gravamen, denominado también Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, IAJD.

El precio de este gravamen está fijado por las administraciones locales públicas, y, en consecuencia, varía dependiendo de la comunidad; aunque oscila entre un 0,5% y un 1,5% del monto de la hipoteca, incluyendo los intereses y demás gastos asociados.

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¿Y los gastos de la hipoteca quién debe asumirlos?

Ahora bien, ya conocidos los conceptos y establecidas las responsabilidades en cuanto a los pagos de los trámites y de todos los elementos involucrados en la compraventa, sería bueno tener claro ¿quién debe pagar los gastos de una hipoteca?

Un giro favorable al comprador

Un vacío de información y, prácticamente administrativo, acerca de a quién correspondía pagar los gastos de una hipoteca se mantuvo hasta hace poco. Solo estaba claramente establecido que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados recaían por ley sobre el consumidor, sin quedar de manera manifiesta la responsabilidad sobre el resto de los costos, pues no estaban regulados por normativa alguna, y lo normal era que los bancos atribuyeran al consumidor el pago de los mismos.

El Tribunal Supremo declaró, en diciembre de 2015, que “las cláusulas que algunos bancos imponían a los clientes eran abusivas, pues los obligaban a asumir el pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas”.

Estos pagos debían ser, en parte, desembolsados por las entidades bancarias, por lo que una vez aprobada y sancionada la nueva ley hipotecaria esta responsabilidad quedó definida, y establecida entre ambas partes.

Así, los gastos de notaría, de acuerdo con la ley hipotecaria, corren ahora por cuenta del banco el pago del documento principal, y por parte del cliente las copias que se requieran; los gastos de registro y gestoría debe asumirlos el banco, y la tasación debe pagarla el cliente, mientras que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, IAJD, debe ser pagado por la entidad bancaria.

Ahora bien, una vez hechas las transacciones y sancionada la ley a favor del comprador, ¿qué pueden hacer aquellas personas que ya asumieron los costos que en su lugar debieron haber pagado las entidades bancarias?

Dos vías para recuperar el capital

Aclarado el dilema de quién asume los costos administrativos de la hipoteca, se pueden utilizar dos formas para reclamar el reembolso de estos pagos, una es administrativa y otra es por la vía judicial.

En algunas comunidades, tanto los consumidores como las empresas pueden comenzar haciendo una solicitud de devolución de los ingresos a través del parlamento local, ente encargado de recaudar los impuestos de los actos y transacciones jurídicos documentados, entre estos, los registros de hipoteca.

Este organismo debe reintegrar el impuesto que se le cobró al cliente y, a su vez, cargárselo a la entidad bancaria que aprobó la hipoteca.

reclamar hipoteca

Sin embargo, esta vía no resulta muy efectiva, debido a la cantidad de trámites burocráticos que se deben cumplir, lo que hace de este mecanismo una forma ineficiente de recuperar el impuesto.

Los especialistas en el tema, es decir, los abogados mercantiles, prefieren usar la vía legal o judicial, pues la experiencia que tienen en el tema les dice que esta es la manera más segura y práctica para lograr el reintegro del dinero a los clientes.

La opción de tramitar el reintegro de gravamen por la vía judicial le permite al comprador hacer su reclamación ante la jurisdicción civil que le corresponda.

El cliente debe usar como alegato la “abusividad de la cláusula correspondiente, es decir, la cláusula quinta de los créditos hipotecarios que implica el importe y distribución del pago de los gastos de constitución de hipoteca”.

La constante ha sido que los clientes recurran al banco para hacer el reclamo del reintegro, sin embargo, la entidad financiera no se hace cargo de ese desembolso, por lo que el cliente no tiene otra opción que presentar una demanda judicial contra el banco.

Como las cláusulas tipificadas como abusivas no prescriben, el reclamo puede iniciarse aun cuando la hipoteca haya sido cancelada.

A pesar de esta condición, aún existen entidades financieras que alegan que por tratarse de un cambio de ley, solo reconocerán los gastos asociados a la hipoteca de aquellas transacciones recientes, y no de las que se realizaron antes de la sentencia.

Todo el desenlace va a depender del juez que lleve la sentencia, basándose en la doctrina jurídica.

Una vez emitidas las sentencias del Tribunal Supremo, los bancos han asumido los gastos asociados a las hipotecas otorgadas, con la intervención y decisión de los jueces.

Actualmente, existe un acuerdo en el sector bancario sobre la aceptación de los gastos generados por la gestoría, el registro y una parte de los costos de notaría.

Por otra parte, están las entidades que asumen algunos gastos y comparten otros con el cliente.

Demandas sobre hipotecas pasadas

Las entidades bancarias se cuidan de responder favorablemente a las demandas de gastos de hipotecas pasadas, y todas han acordado no aceptar los reclamos sobre hipotecas efectuadas antes de la sentencia del Tribunal Supremo; así, si un cliente introduce un reclamo sobre hipotecas consideradas antiguas, sencillamente no procede la tramitación de la devolución de los pagos realizados.

Así mismo, algunas entidades financieras “curándose en salud”, incluyen una cláusula en el documento de hipoteca que especifica que el cliente acepta el pago de los gastos mencionados, y así evitar futuros reclamos o demandas.

Abogados preparados para la reclamación de los gastos de hipoteca

Los abogados que representan a los bancos han echado mano de unos cuantos intersticios legales y procesales para no devolver los montos por los gastos de la hipoteca que haya asumido el cliente.

Esos intersticios resultan unas verdaderas trabas para los clientes quienes tratan de recuperar lo que han gastado en transacciones que han debido ser pagadas por el banco y deben buscar los servicios de un abogado para la reclamación de los gastos de hipoteca.

Una de esas trabas es el denominado retraso desleal, relacionado con el hecho de que aun habiendo amortizado la deuda hipotecaria con el banco, el cliente tiene oportunidad de hacer la reclamación por los gastos de hipoteca.

Sobre este aspecto, el Tribunal Supremo hizo su pronunciamiento y considera que si ha pasado un período largo para que el interesado haga la reclamación de su derecho, esto generaría una seguridad legítima por parte de la entidad financiera de que el cliente no introducirá el reclamo.

En definitiva, quienes pretendan recuperar lo que han pagado por los gastos de hipoteca que debió asumir el banco, deben reunir los siguientes documentos:

Copia del documento del préstamo hipotecario que otorga el banco cuando se tramita la inscripción de la escritura. La notaría puede dar una copia de este documento, en caso de que el cliente no lo tenga.

Facturas emitidas por la notaría, el registro y la gestoría.

Por lo general, todos los documentos que certifican los pagos mencionados, están anexos en el documento de escrituras de la hipoteca.